土地增值稅

發佈日期:0000-00-00
珍惜自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物
土地增值稅稅額的計算,主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關,稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率:


自用住宅用地稅率:固定稅率10%
土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅,一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額,依漲價倍數採用累進稅率課徵。一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1倍以上,而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋2種,稅率均為10%,比一般用地之稅率20%~40%省了不少稅額,因此,如果沒有換屋的計畫,出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,是最直接的節稅方法。

一生一次
符合條件                                                
辦竣戶籍登記
本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房子上,如果平時沒有設戶籍在這裡也沒有關係,只要在簽約買賣當時將戶籍遷入就可以了。

沒有出租或營業
簽約買賣之前1整年都沒有任何出租或供作營業的情形,否則就必須等收回或不再營業滿1年才可以適用。

地上房屋所有權人
土地上有房子,房子是土地所有權人本人的、配偶的或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。

面積限制
都市土地是300平方公尺,約合90.75坪;非都市土地是700平方公尺,約合211.75坪。

房屋價值限制
自用住宅建築完成未滿1年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告土地現值的10%以上。

限用一次
每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率,一生限用1次。

一生一屋
符合條件                                                
曾享用一生一次
曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。

辦竣戶籍登記
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

沒有出租或營業
簽約買賣之前5年都沒有任何出租或供作營業的情形。

地上房屋所有權人
土地上有房子,房子是土地所有權人本人的、配偶的或是未成年子女的。

面積限制
都市土地是150平方公尺,約合45.37坪;非都市土地是350平方公尺,約合105.87坪。

一屋限制
出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

持有期間
出售前持有該土地6年以上。
 

節稅偏方                                                
夫妻各1次
夫妻各享有一生一次的機會,如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1次之後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,適用自用住宅用地的優惠稅率。

適用一生一屋無次數限制
一生一次自用住宅用地優惠稅率一生限用1次,但只要符合一生一屋的各項條件,都可申請適用,無次數限制。

一生一次可多戶同時享受自用稅率
如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。請注意僅一生一次可多戶同時申請適用,一生一屋因規定出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋,並不適用多戶同時出售者。

選擇最有利的一處
尚未用過一生一次優惠稅率者,擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務,可以為您預先估算稅額,只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本,就可以向稅捐處申請每一間房子按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少?按一般用地稅率核課時又是多少?選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵,當然,出售前1年沒有出租或供營業使用,在該地設有戶籍等基本條件是缺一不可的。

比例計算自用土地面積
如果沒有其他房屋,只有這1層樓房,又有部分不是作自用住宅使用,出售時評估的結果,還是選擇自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅,在供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分的前提下,出售房屋坐落的土地可以申請依房屋實際使用面積比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率繳納土地增值稅。

補提申請自用
符合自用住宅用地的房子出售,如果漏未主張按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請。

自益信託土地也可以適用
委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背者,委託人視同土地所有權人,只要符合自用住宅用地條件,受託人出售此筆土地時,可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

小叮嚀                                                  
1.在出售土地時,如果不知道自己是否曾經使用過一生一次的自用住宅用地優惠稅率,可以向本處查詢,它可是有資料庫建檔列管的哦!
2.提醒您夫妻贈與不動產節省土地增值稅,別忘了特種貨物及勞務稅相關規定。受贈人受贈之後在短期內銷售持有未滿2年之不動產,應依特種貨物及勞務稅條例,按實際交易價格的10%或15%課徵特種貨物及勞務稅。


以上資料整理自【財政部稅務入口網】 http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain//


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